換地処分のときに、精算金を受けとったとすれば、税金の心配が必要です。たとえば、従前からもっていた土地より狭い代替地をもらって差額金を受けとったとか、土地区画整理組合から提示された代替地が気にいらないので換地処分を断わり精算金を受けとった場合は、当然のことながら精算金が課税対象になります。といっても、精算金の額が三〇〇〇万円以下ならば、収用と同じく三〇〇〇万円特別控除が認められているので、あまり心配
代替地として買えば税金はいっさいかからない... の続きを読む
日本の木造建築の場合、架構の基本的な単位は、二本の柱のあいだに「梁」をかけわたして、それに小屋組を載せたものです。この柱と柱の間隔、つまり梁の長さを梁間と呼びます。梁間は張間とも書き、英語ではスパンといいます。これをひとつの単位として、直交方向に並べて柱と柱を「桁」でつないでいくと、長方形の平面をおおうことができます。ここで、基本的な単位を構成する二本の柱の立っている方向（つまり梁のかかっている方
架構の基本的な単位の一つ、梁間... の続きを読む
リーマンショック後、世界のどこよりも先に回復したのはやはりアジアだった。ＩＭＦ（国際通貨基金）によると、アジアの経済成長見通しは2010年は８％、2011年は６・８％と、米国の２％台やＥＵの１％台に比べて非常に高い（10年10月時点）。アジアには高成長期待だけでなく、中国の通貨、元の切り上げ観測がある。対して米国は、景気に回復の兆候が見られているとはいえ、高失業率、低インフレ率が続いており弱い。欧
不動産が買われ始めた... の続きを読む
もともと企業は固定資産の値上がりを狙って投資しているわけではない。土地などを取得し、そこで事業を展開し、利益をあげようとしている。そのため土地の時価が下がっても、事業が利益を生みつづけていればいいではないかといった反対論が根強かった。そのため企業会計審議会で導入の是非などが議論され、02年8月に「固定資産の滅損に係る会計基準の設定に関する意見」をまとめた。それをもとに企業会計基準委貝会が03年の1
我慢して不動産を抱えつづける意味がない... の続きを読む
サブプライムローン問題は証券化を利用した不動産投資にも影響を及ぼした。不動産開発は都心の大型案件では証券化の手法を使って実施されるケースが増えていた。大手不動産など開発者は特別目的会社（SPC）などを作り、それを使って資金を調達し、事業を活発化させた。大手不動産会社は自らのバランスシートを膨らませずに、大型開発を手がけられる利点があった。負債が膨れて桁下げ圧力にさらされるリスクを低められたのだ。一
縮小するメザニン、ノンリコースローン... の続きを読む
瑕疵を発見したら、どうしたら必要最低限の負担で修理できるかを探ることである。もちろん、「瑕疵担保責任期間内」に瑕疵を発見し、業者に無償で修理させるのが一番だ。瑕疵の大きさは、ある程度は判断できると思う。もしあなたの家に、不幸にして重大な瑕疵があったら、すぐに専門家の判断を仰ぐことを薦める。自分一人で業者と渡り合うよりも、専門家の力を借りた方がいいだろう。仮に示談になった場合でも、その方が有利に働く
「瑕疵担保責任期間内」に、業者に無償で修理させる... の続きを読む
住宅ローンというのは五年どころか、二〇年以上の長期にわたっての契約であって、なおかつ収入の変動が少ない個人向けのものであるため、経済情勢（すなわち金利情勢）に影響を受けず、返済が固定の固定金利が受け入れやすいのである。少なくとも、新規にローンを組むとしたら、現在の金利水準であればいかに変動金利が低くても迷わず固定金利を選ぶべきだろう（民間銀行の場合でも）。これ以上金利が下がるということが考えにくい
二〇年以上の長期にわたっての契約... の続きを読む
全面これガラスの部屋で、サンルームというものがある。だいたい、中にアンティークのテーブルと椅子を置き、観葉植物などを取り込んである。ビバリーヒルズの奥まったところに、ステータスが高くてゴージャスなホンムビーヒルというエリアがある。そこに僕の友人が、サンルーム、アメリカでいうグリーンハウス付きの邸宅を持っていた。僕は、その中に本などを持ち込んで、年代物の籐椅子に、ぼうっと座っているのが好きだった。ブ
アメリカでいうグリーンハウス付きの邸宅... の続きを読む
間取りを考えたり、あるいは、間取りを眺めたりする場合、誰でもが最初に思うのが、住まいは「家族のもの」であり、家族にとって重要なのが「家族団欒」という行為、したがって、家族団楽の場となる「居間（リビングルーム）」は一番大切、といった三段論法的思考であり、こうしたイメージが当たり前のように受け取られている。確かに、私も大学の設計時間や計画論の講義で、住まいで一番大事な行為は団欒であり、居間が大切と説く
「家族の生活は二の次」... の続きを読む
もういちど日本の住まいの玄関を眺めると、室内には必ず小さいながらも「土間」があり、そこから一段高いところに実際の室内に導く広間の床がある。土間には造り付けの下駄箱や傘箱が置かれ、広い土間にはベンチがある場合もある。このベンチは簡単な応接は土間ですますために役立つばかりではなく、腰掛けてゆっくりと靴を脱いだり履いたりできるようにということでも便利だし、特にお年寄りには親切な設備といえる。もっとも、近
玄関とは出入りの際の様々な行為の場の総称... の続きを読む
金利が上がるとローンの返済負担が増えるから、これから買おうとする人なら金利上昇を想定した資金計画を組むことができる。金利アップで返済負担が重くなる分、購入予算を落として借入額を少なくし、返済負担が重くならないようにする、それも全期間固定金利型で、購入後に金利が上がっても返済額が増えないようにするなどの手を打っておけばリスクを回避できる。問題は、すでに買ってしまって現在ローンの返済を行っている人であ
買ってしまった人こそ影響は深刻... の続きを読む
リスクの大きい固定期間選択型の特約期間2年、3年においても1％台ということはなく、2％台以上に上がっているのではないだろうか。その結果、1年か2年後には、すぐに借り換えた人は、「あのとき借り換えておいて良かった」と安堵し、借換えを見送った人は、「やはりあのときに借り換えておくべきだった」と後悔することになるのは必至である。具体的な数字をみれば、納得できるはずだ。1年前に、借入額3000万円を固定期
リスクの大きい固定期間選択型の特約期間... の続きを読む
もともとは賃貸として借りていた一戸建てですが、大家さんのご厚意で売って頂けることになりました。ペットを飼うのを許してくれていた物件とはいえ、少々汚してしまっているところもあったものですから、返す時は気が引けるな・なんて考えていたので、売って頂けることになってラッキーでもあったんですが(笑)さて、中古住宅でペットと暮らしていくのはいいことがたくさんあります。まず、室内飼いの場合、特に猫なんかは外にだ
中古住宅でペットと暮らしています... の続きを読む
慣れない一人暮らしだとどうしても外食が多くなって、お給料日（学生の方だと仕送り日でしょうか？？）前がギリギリ！！ということになってしまいますよね。そんな方は是非冷凍食品を活用してみませんか？私もあまり自炊は得意ではありませんでしたが、外食が続けられるほどお金もなく、でも野菜を買うと余らせて腐らせる・なんてことが多くありました。そうしていく中で便利だな?と思ったのが冷凍食品。うどんのようなすぐに食べ
一人暮らしなら冷凍食品が便利です... の続きを読む
祖母が他界して、祖母が一人で住んでいた平屋、中古住宅が残されました。両親は別にマイホームを持っていましたし、他にひきとるような親族もいなかったので父親が「お前がすきに使うといい」と言って、税金を肩代わりしつつ譲ってくれることになりました。わたしとしては賃貸のマンションで十分快適に暮らしていましたが、アルバイトとして働いて長いカフェから独立したいとつねづね考えていたので、その家を改装してカフェとして
中古住宅を改装してカフェをひらきました... の続きを読む
企業が抱える含み損失の大半を財務諸表に反映することが、時価会計によって義務付けられるからです。経営者にとって、含み損失という負の遺産からの決別が急務となっています。企業の優劣過去には、規模の拡大を図ること、すなわち資産や負債を多く保有することを、安定した良い経営としてきた時代がありました。しかし、今後は資産・負債を所有するのか、しないのかという意思決定のファクターが、企業の優劣を決める時代になりま
時価会計によって義務付けられる... の続きを読む
不動産を取得して財産形成をしたいのなら、年数経過による賃料と価格推移のギャップをうまく見極めることが大切だ。たとえば、賃料は時間が経っても大きく下からないが、価格は大きく下落するエリアならば、そこである程度価格が下がりきった中古物件のなかから比較的高い賃料がとれる優良物件を探すことができれば、それこそお宝物件といえるだろう。「不動産に「お買い得物件」はない」という言葉をよく聞く。安い物件には必ずな
身近に隠れているお買い得物件... の続きを読む
戦後の住まいとして、ここでは住宅公団の手掛けた集合住宅の住戸を例に挙げておこう。これらの戦後の住まいは、「公私室型住宅」とか「Ｌ＋ｎＢ」（ただし、ｎは家族数から一名分を引いた数）と称されることがある。この公私室型住宅とは、住まいが家族の共有する部屋（公室）と各個人の専用の部屋（私室）からなるものを指している。具体的には、公室は居間を意味し、私室は家族個々人の個室を指している。Ｌ＋ｎＢも同様で、Ｌは
あまりにも単純化された現在の間取り... の続きを読む
建物引渡の際に行なう住宅設備機器の説明資料の準備です。実際に設置した機器の品番、型式、色番、メーカー名、商品呼称等などを現場に行って図面に記載することです。「そんなことを改まってやらなくとも心配ない」とばかりに、担当者は自分の記憶により資料を収集・作成することのないようにして下さい。また、よくあることですが、実際に設置した設備機器と準備した資料が違うことです。この違いも詳細に亘って実物と対比しなが
住宅設備機器の使用書のファイリング... の続きを読む
一区画ごとに実測され、分譲用として売買される土地は、もちろん契約書のとおりの広さである。が、それ以外の土地は実測とちがうことがしばしばある。それは、過去において正確な測量がなされず、たんに一筆の土地として登記され、それをもとに売買されてきたからだ。このため、いまでも土地の売買に関しては、実測の面積が契約書より広かろうが狭かろうが、いったん売買されたものは正式に売買が成立したものとみなされる。そして
土地を買う時の契約書... の続きを読む
地盤の悪いところでも千年耐える建築にするには、舟底の形をした基礎構造がいいだろう。地震がきても、筏のように水の上に浮いていれば被害は少ないからだ。戦後に建設された広島県庁の基礎部分は、舟底の形をしている。扇状地に市街地が広がる広島は、地面を少し掘ると川砂だから、大きな地震がきたら砂が液体のような動きをする。これが液状化現象であるが、このとき、基礎が舟の形をしていれば変形に追従できるわけだ。画期的な
舟底構造で千年建築をつくる... の続きを読む
首都圏の場合、実需向けマンションが増えている地域は、東京都心で働く人のベッドタウンとなっているエリアです。たとえば「都心からの通勤時間が1時間程度。距離は皇居周辺から半径10〜20キロのエリア」などには、多くの実需向けマンションが建っています。自治体名でいえば「都心から見て西側では三鷹市から国立市ぐらいまで、南側では川崎市から横浜市の川崎寄りの立地、北側ではさいたま市南部、東側では松戸市や市川市」
バブル後の底値と比較しても15％程度の上昇に過ぎま... の続きを読む
被災したマンションのなかには容積率規制が設けられる前に建てられたものも多く、建て替えようにも容積率の規制に縛られ、元の床面積が確保できない。一戸当たりの面積が狭くなったり、元の戸数が確保できず、所有者全員が入居できるマンションが建てられないケースがほとんどだ。たとえば芦屋市のあるマンションは、容積率規制が導入される前の七〇年に建てられた。敷地面積約三二〇〇平方メートル、延べ床面積約一万三〇〇平方メ
被災したマンション... の続きを読む
まず、引っ越し先の地域の賃貸情報を検索して見たら色んな不動産会社の色んな物件が出てきました。条件を絞って検索すると、件数は少なかったのですが何しろ載ってる不動産会社の数が多かったので一通り見終わるまでケッコウな時間がかかりました（汗）実際はその地域に足を運んで不動産屋さん巡りをして決めるのですが希望する間取りの物件の数や相場など、概ねの予備知識が出来たので気持ちの焦りがおさまりました。今はホントに
賃貸情報→現地ウロウロで素早く新居GET... の続きを読む
先月、新築一戸建てを購入しまして、今月から人生初のローン返済が始まりました。ローンという言葉が嫌いな私は、車を購入する時も、「現金で買えるなら買おうよ」という話をしました。理由は単純。金利を払うのがもったいないからです。早く欲しいからと金利を払ってまで買うならば、少し我慢してお金を貯めてから買った方が良いと思っています。しかし、マイホームを購入するとなるとそういうわけにはいきません。お金がたまって
新築一戸建て購入で初めてのローン返済... の続きを読む
先月、新築一戸建てを購入し、引っ越してからおよそ3週間が経ちました。我が家には1歳と3歳の子供がいるんですが、子供にとっては新築であろうが関係ないですから、引っ越しの次の日から牛乳をバシャーッとこぼされ、物を投げられ落とされ…でも、「新築なんだからやめなさーい！！」とはさすがに怒れないですよね。でも、子供にとってもやはり新しいお家というのは嬉しいみたいで、家の中を走り回ったり、「新しいお家って嬉し
新築一戸建てに入居後…... の続きを読む
二〇〇〇年四月以降に分譲される新築マンションのすべてが住宅性能評価を受けるわけではない。無印のマンションはもちろん、三つ星クラスのマンションでも、評価に見落としがある可能性は否定できない。また、評価は完成した建物についておこなうのではなく、日本住宅性能基準・評価方法基準という国が定めた基準にしたがって、設計図書による設計段階の評価、施工段階・完成段階の検査をつうじておこなわれるもので、雨漏りなどの
二年目アフターサービスに照準をしぼった建物の欠陥調... の続きを読む
現代の日本の価値基準は、商品的価値にある。建築においてもそうで、建築の商品化、空間の商品化、建材の商品化という過程が否応なく進行している。それはどういうことかと言うと、たとえば広いお屋敷だったところを、隣接する空間と関係なく、細かに分割して建売住宅にしたり、巨大な分譲マンションを建てて、建築を商品化することである。ミラノの駅では駅舎は一つの大空間であり、何本ものプラットホームを包み込んでいる。その
住宅の「商品化」が進んでいる... の続きを読む
大家業を営む人はかわいい土地の上に何を建てたら、その土地が自分に幸せを運んでくれるのかを考えながら、ゆったりと生活しています。土地は裏切らないのですから、活用を急ぐ必要はありません。急ぐ必要がなければ、空き地にして近所の少年が草野球をするのを眺めて楽しんでいても、それも土地の生み出す効用でしょう。大家業とは裏切らない土地の上で安定した利益を、中長期にわたって得ることができる、実に素晴らしい仕事なの
土地を見極めて、最大限によさを引き出す... の続きを読む
いくら価格が安いとはいっても、中古マンションは、売り主が隠している欠陥も多い。住宅について知識の少ない人にはなかなか買いにくいだろう。それに比べ、新築は、ディベロッパーがはっきりと保証をうたっており、それを信用して購入できるので安心である。しかも、新築だから最初からのトラブルはそれほどないわけで、その点は安心して買うことができる。ディベロッパーのほうでも、最初から問題が出てくるような物件を建てたの
初めてなら新築マンションが一番安心... の続きを読む
事業用の店舗付居住用住宅を売って買い換える場合、買い換え特例を受けられるのは事業用の店舗分だけです。したがって、もし売却後すぐ取り壊されたときは、事業用と居住用の部分がわからなくなってしまいます。確定申告のときになって税務署から説明を求められても答えられないでしょう。口頭でいくら説明するよりも、この建物の写真を残しておけば納得してもらえます。だから写真を残しておくことは有効な手段ともいえます。とこ
店舗付住宅で買い換え特例を適用するときは注意しよう... の続きを読む
「他でやってみましよう」という強引なことがあれば、行政の指導を仰げばよいのです。ところが、これは実際の話ですが、東京都の不動産指導課あたりでも、ローンの借り入れ先や金利を明確にしないと「どうにもなりませんね」という業者寄りの返事をします。「あなたが悪いのだ」といわんばかりなのです。そのような場合、私が相談を受けた時には、契約書を詳細に読んで業者をしっかり指導してくれるように担当の主事に要請します。
多発するもめごと... の続きを読む
なんといっても無名の土地は安いですし、いずれ出世しそうな場所を選べば、案外、そこが将来ブランドになる可能性もありますね。その典型が浦安です。私が家探している数10年前に、お猿の仲間で（私は猿を飼っていましたので）浦安の漁師さんがいました。私は浦安なんて行ったことがないから、「浦安ってどういうところですか」と聞くと、「いや、いいも悪いも、家なんか１軒もないよ」といいます。それで１度行ってみたら、まさ
無名の土地をバカにしてはいけない... の続きを読む
一戸建ての場合には、建物の外回りもキチンとしておくこと。これは修繕の分野に入ることだが、外壁の塗装のはく落、あるいは屋根瓦のズレなどがある場合には、前もって手当てをしておきたい。また、目で見えないいたみやキズがあるときには、口頭でもって正直にその旨の説明をすること。いたみやキズがあると、売却価格を値切られるのではないか、という感じがするものだが、実際にはそうではない。むしろ隠しておくと、あとになっ
いたみやキズはかくさず説明しよう... の続きを読む
どんなに良い土地でも、希望のプランが入らなければ何の役にも立たない。法的な規制に基づき、希望の間取りが入るかどうかチェックすることが必要だ。建ぺい率、容積率だけで建物が建つとは限らない。一般の消費者では判断がつきにくいので、不動産仲介業者にボリューム・チェックを依頼する必要がある。しかし、不動産業者というのは一般的に建築を知らないケースが多い。そういった場合は、住宅、不動産関連の友人、知人の人に相
要望プランのボリューム・チェック... の続きを読む
私が最近、特に気になっているのが「健康」問題です。「シックハウス症候群」は社会問題ともなり、人々の注目を集めるようになりました。しかし、有効な対策が打たれているとはいいがたいのが現状です。住宅業界全体の取り組みも遅れており、政府の対応も及び腰に終始しています。家族の幸せを考えて建築した住宅が原因で、家族とくに子どもたちの健康を害するとしたら、こんな不幸なことはありません。私自身、自分の子どもたちが
人生の健康に悪影響を及ぼしている... の続きを読む